「任意売却物件」購入に関する注意事項

任意売却とは、住宅ローンの融資を受けている人(債務者)と住宅ローン金融機関(債権者・抵当権者)との合意により、競売などの入札開始前に話し合いにより、担保となっている不動産を弊社のような任意売買専門不動産業者に依頼して任意で売却することです。


債務者(住宅ローンなどの借主)が住宅ローン・借入金等の支払いが何らかの理由で困難になった場合には、債権者(住宅ローン金融機関などの抵当権者)が担保不動産を差押して不動産競売の申立を行います。
任意売却とは、この競売で処理される前に債権者と話し合いをして、一般の中古住宅のように、販売をさせてもらい債務を減らすことです。


債権者側は、競売よりも、一般の中古住宅のように販売するほうが多く回収できるというメリットがあります。
債務者のメリットは、任意売却処理後の住宅ローンの返済に柔軟(少額返済や一時金による減免など)に対応してもらえることです。
また、購入者は一般の不動産より安く購入できます。


任意売却の任意のとは、”当事者の意思による”という意味です。
つまり、債権者と債務者の両方が合意して、売却とは、文字どおり売ることです。


任意売却物件と一般の不動産の購入についてはほとんど同じです。売買契約をする際も通常のものを使用いたしますし、住宅ローンなども通常の物件と同じようにどちらの銀行でも取り扱い可能です。


大きな違いといたしましては、次の6点があげられます。

任意売却物件は抵当権額を下回った価格である

このため普通の不動産売買と違い債権者の承認が必要です。
しかしながら、掲載の物件は、予め債権者からの同意は取り付けてありますのでご安心ください。



競売や税務署などによる「差押」の場合がある

通常の不動産売買では「競売の取下」や「差押解除」などの手続きは必要ありません。
しかし、「任意売却物件」の場合はこのような手続きが余分に必要ですが、すべて債権者の合意を得た後に司法書士により行います。


価格交渉ができない場合が多い

ほとんどは表示価格以上であれば購入可能です。
債権額を下回っているため値引き交渉が出来ないケースが多いのですが、中には値引き交渉も可能な物件もございますので物件ごとにお問い合わせください。


瑕疵担保責任は免責になる

瑕疵担保(かしたんぽ)は付けられません。つまり引き渡した後の売主責任のことです。
売主は、住宅ローン等の借入の返済が困難となっている状態で売却しているため保証能力がありません。
そのため価格は近隣相場よりも抑えてあります。


残置物がある場合がある

残置物のない状態での引き渡しが原則ですが、債権者によっては残置物処理費用を認めていただけない場合がございます。
その際は、売主の所有権を放棄していただいた上で現状のままの引き渡しとなります。


手付金は売主には渡さない

買主保護のため手付金は売主には渡しません。仲介する不動産業者が預かり、決済時に債権者へ直接渡します。



任意売却物件は、マンションの滞納管理費の精算や付いている抵当権の解除、滞納している税金など、すべてを清算してからの決済・お引渡となります。
 引渡(購入)後に、今までの「滞納管理費を請求された」というようなトラブルに巻き込まれないためにも仲介業者に事前に確認の上、購入契約の締結をしてください。